房屋销量创下七年最大月度跌幅,加拿大央行的强势加息给我们带来什么?
海鲸金融 | 理财人生 2017-07-18 13:00:00

联邦安省和多伦多市三级政府出台政策打压房市,加拿大央行七年来首次升息,使得加拿大房地产市场出现明显降温。

根据最近出炉的数据显示,加拿大六月份全国平均房价 $504,458,较今年四月的峰值$559,317 ,下跌近10%!

根据地产协会canadian real estate association的统计,六月份全国房屋销量下降6.7%,这是自2010年以来最大的单月下跌!

多伦多成为全加拿大跌幅最大的城市,六月房屋销量下降15%,连续第二个月以两位数速度下跌,自今年三月的高点,销量下跌42%!

从另外一个指标看来,多伦多已经正式进入买房市场,一般而言,如果销售与新上市房屋比例(sales-to-new-listings)的比例在40点至60点之间,这种的房地产环境被称为均衡市场。

指数在60点以上,这样的房地产市场环境被称为卖方市场,今年一月份,这个指数高达94点!目前,用该指数来衡量多伦多的市场环境,只有39.4点,低于40点的数据说明,多伦多地产市场已经在买方市场环境。上一次多伦多出现买方市场的时间是金融海啸肆虐的2009年。

这一切都是拜加拿大央行加息所赐,为什么在政府已经出台政策打压房价之际,加拿大央行不是给房地产雪中送炭,反而在雪上加霜呢?

很多习加拿大人都惯于央行和风细雨的货币政策,现在面临央行大变脸,觉得不能理解。

不过,7月18日的一份报告出台,让加拿大央行加息,这件事情背后的真正原因开始浮出水面。

这一周其实正逢美国的本土制造周,特朗普总统将其本周成为“Made in America  week”,为了兑现其竞选承诺,特朗普特别为其买美国产品,雇佣美国人政策大肆造势。

特朗普总统表示,这项活动已经在全美五十个周风风火火的开展,购买美国本土制造的产品就是爱国,购买这些产品将使得利润留存在美国,有了利润留存就会有更多工作!

7月17日下午,特朗普总统的贸易代表,对于加拿大开出关于北美自由贸易区的要求,一份长达16页的单子!分析师所猜测的农产品,奶制品自然逃不掉。

让人惊奇的是,美国贸易代表要求在北美自由贸易区内,好好谈谈货币汇率操纵问题!这是所有加拿大人都始料不及的。

本来,加拿大与美国的正式谈判将于8月16日启动,美国方面则要提前30天把要求清单公布与众,这份清单中居然谈到加拿大操纵货币汇率问题!

惊讶之余,这也就解释了为什么加拿大央行,在本国处于房地产最糟糕的时刻选择了加息!加拿大央行抬高加元汇率,可能为下个月的Nafta 谈判表现出诚意。

加拿大央行是否向美国所暗示的那样,有操纵汇率嫌疑呢?我们看看加拿大这几年的一些数据吧。从下图可以看出,近两年来,加拿大的外汇储备出现大量上涨,外汇储备自2014年的750亿美元,大幅上涨至目前的850亿美元。

这本来没有什么,外贸出口增加,加拿大就能获得大量外汇,自然就能积累大量的外储了。

可是,细心的朋友会发现一个问题,我们加拿大这几年的外贸出口,用最客气的话讲,成绩实在一般,除了2016年底至今年初,加币汇率较低的几个月时间里有贸易盈余,其他大部分时间都出现贸易赤字。

也没有什么吗,贸易赤字虽然对外汇储备没有贡献,我们还有大量的海外买家呗!他们带来的资金不就成为我们的外储了吗?仔细观察一下上图,就会发现,情况并非如此,除了2014年第一季度外,这些年几乎每个季度,加拿大都是出于资金净流出状态。

这就奇怪了,外贸赤字,资本净流出,加拿大的外汇储备,却神奇的快速增长起来?答案可能有很多,但是,这段时间里,加拿大央行大量购买美国的有价证券,例如美国国债等,肯定是一个无法争辩的事实。

为什么在加拿大贸易赤字,资金流出的时候,央行却把资金用来购买国外有价证券呢?这不是让更多的资金流出加拿大吗?

对的,这就是加拿大央行希望看到的,资金流出的一个结果就是:加币汇率走弱!从美国的角度看,正因为加币兑美元走弱,才使得加拿大可以维持对美国的贸易顺差优势。

因此,在今天的要求清单中,美国特别提出汇率问题,不仅如此,还希望加拿大允许更多的加拿大人可以通过网上购物,购买美国商品:把现在加拿大政府允许的免税网购额度扩大40倍,从目前的20加元,扩大到800加元!

美国的目标很明显,就是要让加币升值,让更多的加拿大人到美国消费,购买更多的美国产品!从美国的角度看,每年与加拿大的贸易量5700亿美元,加拿大可以从中获得顺差155亿美元!

加拿大四分之三的出口目的地在美国,如今在“美国制造,雇佣美国人”的政策下,如果加币大幅升值,加拿大的出口外向型企业将面临前所未有的寒冬。这一轮加币升值,恰逢与美国进行NAFTA谈判前夕,不得不让人联想,这是加拿大央行为这场关键会谈的献礼行动。

随着时间的推移,如果加币一直升下去,加拿大2015年降低利息拯救制造业和出口的全方位计划就完全落空,而降息的唯一成功就是让加拿大房地产疯牛式的上涨,让每个加拿大人债务都武装到牙齿。

大部分加拿大人并没有美加贸易甚至全球贸易的视角,因此,大家都觉得在房地产市场走低的困难时刻,在最需要央妈呵护的时刻,不但没有肩膀可以靠一下,反而被央妈以加息的重拳打击,实在有些委屈。

那么,在加拿大房地产和北美自由贸易区的两个问题上,到底孰重孰轻呢?加拿大央行行长波罗茨,目前已经将美国的贸易保护主义政策,作为加拿大经济的首要威胁。

在央行最新的货币政策报告中,波罗茨指出,加拿大企业投资将会受到不利的贸易环境影响,从而拖累加拿大经济,加拿大的就业市场将受到冲击。

因此,从更高的加拿大经济层面上看,加拿大央行一定要保住北美自由贸易区。但是,加拿大的房地产市场,特别是多伦多已经进入买家市场,人们一想到加拿大央行会加息,就开始对购置房产犹豫。买家的犹豫,无疑是对急于卖房的卖家的煎熬!

那么,在未来的半年内,加拿大为了保住NAFTA协定,在汇率上不断向美国让步,加拿大央行可能会在年底前再次加息。

现在的问题是,加拿大已经处于全民皆房的时代,就算NAFTA保住了,我们的房地产又怎么办呢?

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